Alquileres atados a la inflación: el error común en el contrato que trae peleas y cómo evitarlo
Miércoles 19 de
Junio 2024
La cláusula de indexación a veces se redacta sin un detalle clave. Y al llegar el ajuste, no es claro cómo calcularlo. Las soluciones.
Desde que rige el DNU 70/2023 y el mercado quedó mucho menos regulado, los alquileres de vivienda comenzaron a pactarse mayormente en pesos y con ajustes periódicos por inflación.
Según cuentan en las inmobiliarias, lo más habitual pasó a ser fijar alquileres con dos años de duración. Y con actualizaciones cada 3 o 4 meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) nacional del INDEC o sus equivalentes locales (como el IPCBA de CABA).
Sin embargo, ahora, cuando toca aplicar la primera indexación, en ciertos casos se presenta un problema imprevisto: el contrato firmado no fue suficientemente claro sobre cómo calcular el nuevo monto, y eso abre una disputa entre el propietario y su inquilino.
Alquileres indexados: ¿cuál es el error común en los contratos que provoca discusiones?
El inconveniente es que algunos contratos se limitaron a indicar que, al llegar el mes del ajuste, el monto a pagar será actualizado según el aumento acumulado del IPC. Pero no precisaron un detalle clave: qué meses exactos hay que tomar cada vez para el cálculo.
El olvido es relevante porque las estadísticas oficiales de inflación arrastran siempre un pequeño desfasaje temporal. Así, el índice de junio se publicará el 12 de julio; el IPC de julio se conocerá recién el 14 de agosto; y así sucesivamente.
Entonces, por ejemplo, si el próximo 1° de julio tocara realizar el primer ajuste cuatrimestral por inflación de un alquiler que había empezado el 1° de marzo, ¿cómo habría que determinar el nuevo monto?
Como es obvio, el 1° de julio, cuando se intente hacer la cuenta, todavía no se sabrá oficialmente cuánta inflación hubo entre marzo y junio. El dato más reciente publicado será el de mayo. Faltarán casi dos semanas para conocer el de junio (el cuarto mes de ese alquiler).
El dueño de la vivienda del ejemplo, entonces, podría pretender que la cuestión se resuelva tomando los últimos cuatro meses publicados: la inflación de febrero, marzo, abril y mayo.
Pero el inquilino preferirá esperar unas semanas, hasta poder calcular el aumento con los datos de inflación de marzo, abril, mayo y junio, evitando así incluir el alto porcentaje de febrero (que además, fue un mes previo a su ingreso en la vivienda).
Alquileres indexados: ¿cómo redactar el contrato para evitar conflictos en los ajustes?
"Siempre hay que aclarar en el contrato qué criterio se usará. Sea cuál sea, debe estar explicado en detalle. De lo contrario, se da lugar a que aparezcan los conflictos", indicó a Clarín Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
Ahora bien, entonces, ¿qué debería decir concretamente la cláusula de indexación para no dar lugar a múltiples interpretaciones? Los expertos proponen básicamente dos opciones y brindan ejemplos concretos de redacción para utilizar.
Opción 1: aclarar que se usarán los índices de meses anteriores
Propietario e inquilino pueden convenir que el cálculo del ajuste se hará al final de cada período con los índices más recientes disponibles al momento de la indexación, sin importar que esas estadísticas no coincidan exactamente con los meses de ocupación de la vivienda.
Si eso fuera lo pactado, tomando como ejemplo un contrato con ajuste trimestral por el índice de inflación porteño IPCBA, desde CAPRA sugieren redactar la cláusula así:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de julio, agosto y septiembre, sin tomar la del mes de octubre. Luego, para calcular la indexación del trimestre siguiente (febrero a abril), se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de octubre, noviembre y diciembre, sin tomar los registros del mes de enero."
Además, recomiendan incluso dejar asentado qué pasaría si hubiera un retraso inesperado en la publicación de los datos oficiales, con un texto de este tipo:
"Si en algún mes la Dirección General de Estadística y Censos del GCBA se retrasara en la publicación del índice, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo. Cuando se publique la variación mensual retrasada, la factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida.”
Opción 2: fijar un pago provisorio y una corrección posterior
Marta Liotto, dueña de Liotto Propiedades y ex presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), comentó que, como la inflación fue bajando mucho mes a mes, en muchos contratos hoy se prefiere establecer otro criterio: no usar datos anteriores al inicio del contrato.
Simplemente, cuando llega el momento del ajuste, el inquilino hará un primer pago provisorio calculado con los datos más recientes disponibles. Y apenas se difunda el índice faltante, abonará la diferencia.
"Se hace un pago a cuenta utilizando la información del mes anterior, y una vez publicado el índice nuevo se efectúa el ajuste. Pero todo debe estar aclarado en el contrato", indicó Liotto.
Si se hiciera un acuerdo de este tipo, desde CAPRA sugieren que quede plasmado en el contrato con una redacción como esta:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de agosto, septiembre y octubre."
"Como el alquiler se pagará dentro de los primeros 10 días de noviembre y a esa fecha no se contará con el índice de octubre, que recién se publicará a partir del 15 de noviembre, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo, y hasta que se publique la variación mensual retrasada."
"La factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida y así se procederá en los trimestres subsiguientes.”
En contratos ya firmados, ¿cómo solucionar la falta de precisión sobre el cálculo del ajuste?
Según los especialistas, si el contrato firmado es ambiguo en este punto, los caminos son básicamente dos. El ideal: llegar a un acuerdo negociado. Y si no fuera posible, recurrir a la Justicia.
"Si no se explicó en el contrato cómo aplicar el índice de inflación, lo más lógico es que el inquilino haga un pago a cuenta calculado con los datos disponibles y que luego se le cobre la diferencia al conocerse el nuevo índice", consideró Abatti.
"Lo que hoy planteamos desde las inmobiliarias es que llegó el momento del diálogo, de conversar", añadió Liotto. Y recordó que ahora la situación es muy diferente a la del año pasado: la oferta de viviendas en alquiler se recuperó y los precios en el mercado subieron mes a mes muchísimo menos que el IPC.
"Entonces, hoy en día, si el propietario se pone demasiado exigente con el ajuste, su alquiler va a quedar muy por encima del valor de mercado, y puede terminar perdiendo al inquilino", advirtió Liotto. Y concluyó: "Lo mejor para todos es ser flexibles, ajustar los valores que hayan quedado muy desfasados e ir consensuando".
Según cuentan en las inmobiliarias, lo más habitual pasó a ser fijar alquileres con dos años de duración. Y con actualizaciones cada 3 o 4 meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) nacional del INDEC o sus equivalentes locales (como el IPCBA de CABA).
Sin embargo, ahora, cuando toca aplicar la primera indexación, en ciertos casos se presenta un problema imprevisto: el contrato firmado no fue suficientemente claro sobre cómo calcular el nuevo monto, y eso abre una disputa entre el propietario y su inquilino.
Alquileres indexados: ¿cuál es el error común en los contratos que provoca discusiones?
El inconveniente es que algunos contratos se limitaron a indicar que, al llegar el mes del ajuste, el monto a pagar será actualizado según el aumento acumulado del IPC. Pero no precisaron un detalle clave: qué meses exactos hay que tomar cada vez para el cálculo.
El olvido es relevante porque las estadísticas oficiales de inflación arrastran siempre un pequeño desfasaje temporal. Así, el índice de junio se publicará el 12 de julio; el IPC de julio se conocerá recién el 14 de agosto; y así sucesivamente.
Entonces, por ejemplo, si el próximo 1° de julio tocara realizar el primer ajuste cuatrimestral por inflación de un alquiler que había empezado el 1° de marzo, ¿cómo habría que determinar el nuevo monto?
Como es obvio, el 1° de julio, cuando se intente hacer la cuenta, todavía no se sabrá oficialmente cuánta inflación hubo entre marzo y junio. El dato más reciente publicado será el de mayo. Faltarán casi dos semanas para conocer el de junio (el cuarto mes de ese alquiler).
El dueño de la vivienda del ejemplo, entonces, podría pretender que la cuestión se resuelva tomando los últimos cuatro meses publicados: la inflación de febrero, marzo, abril y mayo.
Pero el inquilino preferirá esperar unas semanas, hasta poder calcular el aumento con los datos de inflación de marzo, abril, mayo y junio, evitando así incluir el alto porcentaje de febrero (que además, fue un mes previo a su ingreso en la vivienda).
Alquileres indexados: ¿cómo redactar el contrato para evitar conflictos en los ajustes?
"Siempre hay que aclarar en el contrato qué criterio se usará. Sea cuál sea, debe estar explicado en detalle. De lo contrario, se da lugar a que aparezcan los conflictos", indicó a Clarín Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
Ahora bien, entonces, ¿qué debería decir concretamente la cláusula de indexación para no dar lugar a múltiples interpretaciones? Los expertos proponen básicamente dos opciones y brindan ejemplos concretos de redacción para utilizar.
Opción 1: aclarar que se usarán los índices de meses anteriores
Propietario e inquilino pueden convenir que el cálculo del ajuste se hará al final de cada período con los índices más recientes disponibles al momento de la indexación, sin importar que esas estadísticas no coincidan exactamente con los meses de ocupación de la vivienda.
Si eso fuera lo pactado, tomando como ejemplo un contrato con ajuste trimestral por el índice de inflación porteño IPCBA, desde CAPRA sugieren redactar la cláusula así:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de julio, agosto y septiembre, sin tomar la del mes de octubre. Luego, para calcular la indexación del trimestre siguiente (febrero a abril), se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de octubre, noviembre y diciembre, sin tomar los registros del mes de enero."
Además, recomiendan incluso dejar asentado qué pasaría si hubiera un retraso inesperado en la publicación de los datos oficiales, con un texto de este tipo:
"Si en algún mes la Dirección General de Estadística y Censos del GCBA se retrasara en la publicación del índice, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo. Cuando se publique la variación mensual retrasada, la factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida.”
Opción 2: fijar un pago provisorio y una corrección posterior
Marta Liotto, dueña de Liotto Propiedades y ex presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), comentó que, como la inflación fue bajando mucho mes a mes, en muchos contratos hoy se prefiere establecer otro criterio: no usar datos anteriores al inicio del contrato.
Simplemente, cuando llega el momento del ajuste, el inquilino hará un primer pago provisorio calculado con los datos más recientes disponibles. Y apenas se difunda el índice faltante, abonará la diferencia.
"Se hace un pago a cuenta utilizando la información del mes anterior, y una vez publicado el índice nuevo se efectúa el ajuste. Pero todo debe estar aclarado en el contrato", indicó Liotto.
Si se hiciera un acuerdo de este tipo, desde CAPRA sugieren que quede plasmado en el contrato con una redacción como esta:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de agosto, septiembre y octubre."
"Como el alquiler se pagará dentro de los primeros 10 días de noviembre y a esa fecha no se contará con el índice de octubre, que recién se publicará a partir del 15 de noviembre, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo, y hasta que se publique la variación mensual retrasada."
"La factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida y así se procederá en los trimestres subsiguientes.”
En contratos ya firmados, ¿cómo solucionar la falta de precisión sobre el cálculo del ajuste?
Según los especialistas, si el contrato firmado es ambiguo en este punto, los caminos son básicamente dos. El ideal: llegar a un acuerdo negociado. Y si no fuera posible, recurrir a la Justicia.
"Si no se explicó en el contrato cómo aplicar el índice de inflación, lo más lógico es que el inquilino haga un pago a cuenta calculado con los datos disponibles y que luego se le cobre la diferencia al conocerse el nuevo índice", consideró Abatti.
"Lo que hoy planteamos desde las inmobiliarias es que llegó el momento del diálogo, de conversar", añadió Liotto. Y recordó que ahora la situación es muy diferente a la del año pasado: la oferta de viviendas en alquiler se recuperó y los precios en el mercado subieron mes a mes muchísimo menos que el IPC.
"Entonces, hoy en día, si el propietario se pone demasiado exigente con el ajuste, su alquiler va a quedar muy por encima del valor de mercado, y puede terminar perdiendo al inquilino", advirtió Liotto. Y concluyó: "Lo mejor para todos es ser flexibles, ajustar los valores que hayan quedado muy desfasados e ir consensuando".
Con información de
Clarín
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